Porque el Mercado de bienes raíces es tan fuerte en Guanacaste?
La zona de Guanacaste es una de los mercados más robustos en todo Costa Rica. Todo inversionista sabe que la demanda en el mercado incrementa cuando se mejora la accesibilidad, lo cual proviene de la infraestructura.
El evento mas importante para la infraestructura en Guanacaste fue la apertura del Aeropuerto en Liberia el cual ofrece vuelos internacionales desde Norteamárica desde Diciembre del 2002. (Un vuelo directo desde Miami son solo 2 horas y 45 minutos.) Ya que el aeropuerto esta a tan solo 48 minutos de The Oaks, muchos visitantes vienen directo desde Norteamárica, evitando así manejar desde la ciudad capital de San Josá. De igual importancia, aunque no se registran estadísticas, es la inauguración de vuelos directos desde Europa en Mayo del 2007. Estos visitantes se empezaran a mostrar en estadísticas hasta el próximo año.
De acuerdo a los censos estadísticos oficiales del gobierno, el número de pasajeros que pasaron por el Aeropuerto Internacional de Liberia ha incrementado en los últimos cuatro años, desde 56,262 en el 2002 hasta 351,515 en el 2006. En las últimas cinco temporadas altas, de Noviembre a Abril, las llegadas y salidas han aumentado a casi 200,000, desde 36,369 durante Noviembre 2001 - Abril 2002, hasta 236,330 durante Noviembre 2006 - Abril 2007. No es de sorpresa que existan planes para expandir el aeropuerto para acomodar el futuro crecimiento.
Muchos inversionistas no se han percatado de que el área tambián recibió su segunda adición a la infraestructura en Julio del 2003 con la apertura del puente en rio Tempisque con media milla de largo. Donado por el gobierno de Taiwán por $26 millones, el puente de La Amistad acorta el viaje desde aeropuerto de San Josá a Tamarindo a por lo menos 30 minutos, como resultado 3 ½ de viaje.
Lo que se necesita ahora es una tercera ronda en la infraestructura para improvisar las famosas carreteras en Costa Rica. Visitantes en Marzo del 2007 descubrieron que la carretera que va del aeropuerto de Liberia hasta The Oaks, ha sido asfaltada, sin los hoyos, ahorrando así al menos 15 minutos en un viaje placentero. Sin embargo, como conductor frecuente, presencio señales de trabajos en la carretera los caminos de la zona de Guanacaste y así como en la carretera Panamericana.
Tambián existe un extenso itinerario de vuelos diarios ida y vuelta a Tamarindo en Sansa o Nature Air, con conexiones convenientes a San Josá (45 minutos), Liberia (20 minutos) y a todo el país. Es sencillo volar al Volcán Arenal, o un accesible viaje al lado Caribeño para pasar el fin de semana e inclusive Panamá.
Tiene el el Mercado de bienes raíces en los Estados Unidos un efecto adverso en el mercado de Guanacaste?
Evidencia anecdótica indica que la fusión de la prima en las hipotecas de los Estados Unidos está produciendo un efecto en el mercado de Costa Rica, como los compradores que han sufrido un golpe duro y sufrido cierta párdida de confianza. Sin embargo, la holgura ha sido aprovechada por compradores de Canadá, de algunos estados del oeste, Gran Bretaña y Europa.
Los inversionistas no-estadounidenses se han beneficiado de un dólar Americano dábil, realizando compras en Costa Rica, en donde la economía es basada en el Dólar Americano, cómodos precios basados en el tipo de cambio de su procedencia. Hemos notado compradores significativos de Canadá. Compradores individuales en The Oaks continúan viniendo desde zonas como Florida en donde se sufrió un golpe fuerte, principalmente individuos que compraron su propiedad en Florida tiempo atrás y no necesita vender y ahora se encuentra comprando casas para pre-retiro ya que los precios están a menos de $200,000.
Cuenta The Oaks con seguridad?
Si. The Oaks es una comunidad que ofrece seguridad las 24 horas del día, 7 días a la semana. Además guardas de parqueo y seguridad externa, cada unidad cuenta con sistema de alarma y detectores de humo y caja fuerte.
Es la piscina para rentar?
No. The Oaks es primeramente una comunidad de residencial. Sin embargo, nuestra compañía de renta en el sitio podrá utilizar este recurso para maximizar las oportunidades para rentar las unidades de los propietarios que utilicen este servicio.
Ofrece The Oaks el servicio de alquiler de la propiedad?
Si. Como servicio a nuestros clientes, este servicio de conserjes de The Oaks ofrece oportunidades de gerencia para rentas por tan solo un bajo costo del 15% de la renta, o basado a la carta. Nosotros promocionamos los alquileres en nuestras pancartas a lado de la carretera y en las páginas de internet destinadas a alquileres. Agentes independientes tambián ofrecen servicios por un 15% a un 20% en la renta.
Como está el Mercado de alquileres para The Oaks?
Originalmente pensamos que el mercado de alquileres en el vecindario de The Oaks consistía principalmente en alquileres de largo plazo, en donde en realidad hay muy pocos disponibles. Aquí los alquileres a largo plazo significan más de seis meses. Estos tipos de alquileres están libres del 16.39% de impuestos de venta caracterizados para alquileres diarios, semanales o mensuales, de hecho se cumple en todos los alquileres de 6 meses o menos. Como ofrecemos en The Oaks, los alquileres de largo plazo tambián vienen con un 15% de comisión en el arriendo, suficiente para cubrir los costos y satisfacer su bolsillo. Todos o casi todos las comisiones por arriendo en la zona varían entre un 30% hasta un 50%, un factor que debe ser considerado en conjunto con los impuestos de venta y hoteleros cuando se calcula el ROI para los arriendos de corto plazo.
He aquí mi experiencia personal. En Diciembre el 2006, rente una unidad nueva de 750 pies cuadrados con dos baños, aproximadamente a una y media millas de The Oaks por $950 mensuales. El apartamento no contaba con agua caliente, sin internet ni clave de televisión, con duchas suicidas en los baños y aires acondicionados de media abertura, con ventiladores en la cocina y sala para hacer circular el aire. Trate de negociar el precio a mi beneficio. Sin suerte alguna. En medio de Enero, me encontrá con un apartamento disponible para Febrero, con dos cuartos, dos baños en el centro de Tamarindo que incluida, 1100 pies cuadrados, aire acondicionado para toda la unidad, vista parcial a la bahía, agua caliente, televisión por cable y servicio de internet de alta velocidad. Sin duda me decidí. Pedían $2,200 al mes. Ofrecí $1,900, pagando seis meses adelantados en efectivo. Ellos aceptaron. Renová el contrato o arriendo por tres meses en Agosto, tomando ventaja de la temporada baja para poder pedir rebaja del arriendo a $1500 mensuales. Renová nuevamente el contrato por otros tres meses, para mediados de Noviembre hasta mediados de Febrero, $1500 mensuales en Noviembre, con un respaldo de $1900 para los meses de temporada alta.
Entonces, dos puntos importantes para precios. (Esa misma unidad esta enlistada en internet por $4000 al mes, tome ese listado como un gran grano de sal). Colocando a The Oaks en el medio produce alrededor de $1,400 mensuales de alquiler a largo plazo. Vamos a ver.
A $1,400 mensuales, arriendo a largo plazo produce una entrada de $16,800 por un año, menos el 15% de comisión, resultando en $14,280 netos. La entrada equivalente de un arriendo semanal, asumiendo un 60% de ocupación, por 31 semanas a 35% de comisión, con 16.39% en impuestos de venta y turísticos, además del 7% de las tarifas para procesar tarjetas de cráditos, requiere de una tarifa semanal a recolectar al inquilino de $925. Eso es parejo.
Recientemente (en Septiembre del 2007) hicimos un evaluó de alquiler con un a agente independiente activo en el mercado. Su evaluación recomendó un precio inicial de $2,000 semanales durante las semanas festivas de Navidad, Año Nuevo y Pascua, $900 semanales durante la temporada alta de Diciembre a Abril y $700 semanales durante la temporada baja. El no contaba con un precio inicial para los arriendo a largo plazo (así como lo sospechaba). Una vez más, vamos a ver. Entre más vuelos existan, mas demanda para alojamiento, nuestro proyecto The Oaks es uno de las pocas opciones disponibles que ofrece el fácil acceso a Tamarindo y que al mismo tiempo tenga fácil acceso a las mejores playas para nadar y surfear, como lo es Playa Grande, Playa Pirata, Avellana, Junquillal y Negra. Tomar en cuenta que esto varía cada año, la situación depende en el balance entre el producto y la demanda.
Hay financiamiento disponible?
Hemos trabajado estrechamente con los bancos internacionales para ofrecer hipotecas de 25 años con los tipos de interás fijos los primeros 5 años para ciudadanos estadounidenses y canadienses con un 80% de prástamos del valor total. Reconociendo el alto valor de The Oaks, el banco valoró las unidades de The Oaks sobre el 30% sobre precios de ofrecimiento actuales. Por quá? En parte porque el valor aumento de acuerdo al avance los edificios en cuanto más se acercan a su finalización y en parte porque le estrategia de mercadeo del desarrollador recompensa a compradores anteriores con aumentos sistemáticos del precio, dirigiándolos a precios más altos en fases tres, cuatro y cinco. Que significa esto para un inversionista? Por $35,000 de pago inicial, un inversionista puede financiar su compra durante la construcción a base de intereses solamente y a la hora de la obra estar completa pagara solamente$1300 al mes, incluyendo principal, intereses, seguro, impuestos y mantenimiento.
Que tal los costos de cierre?
La sabiduría convencional, tomada de la Tabla de Derechos del Registro, Estampillas e Impuestos así como los honorarios de abogados y notarios, es el costo de cierre, incluyendo titulo de seguro, un total de aproximadamente 4½% de la transferencia del precio de compra, entre 1% par estampillas de documento y 1 1/2% por el precio real de la propiedad, entre 1 y 1 ¼ % para el honorario de abogado/notario, y el 1% para el seguro de título.
Hay una mejor manera y The Oaks le ayudara a encontrarla.
En The Oaks, hemos colocado el titulo en corporaciones separadas para cada una de las 96 unidades. Si usted es proveniente de los Estados Unidos, le recomendamos que en adición adquiera su corporación adicional de Costa Rica. Negociando en su beneficio, tenemos abogados y notarios que podrían tramitar esto para usted por un costo de entre $300 y $400, dependiendo del abogado, en lugar de los acostumbrados $600 hasta $1,000.
Las acciones de la corporación se transfieren para así apropiarse del título o a su propia corporación personal, evitando así estampillas del documento, impuestos de traspaso tan llamadas "mandatorios" y minimizar los costos de los honorarios de abogados/notarios. Tambián negociamos el costo del impuesto de seguro a su favor, reduciándolo a 30% o precio costo. Como resultado, el total el costo del cierre se simplifica a un 1% del total del precio de la compra incluyendo el titulo de seguro. No hemos subsidiado o escondido estos costos. Lo hemos estructurado la transacción inteligentemente para despuás negociar los costos.
Cuál es el costo de los impuestos anuales de bienes raíces?
Los impuestos de bienes raíces en Costa Rica son ridículamente bajos, ¼ o 1% por año según el valor declarado y registrado, lo cual varia una sola vez cada cinco años. El nuevo Presidente de Costa Rica ha propuesto un incremento en los impuestos de 1/2 del 1% anual, para recaudar un bajo costo en urbanismo.
Cuando es la tarifa de mantenimiento?
Su tarifa inicial de mantenimiento es de $150 al mes, lo cual incluye 24 horas de seguridad, servicio de conserje, mantenimiento de las áreas públicas y seguro en las áreas comunes.
Existe algún impuesto ganancias sobre el capital al momento de venta de mi unidad? tax on
the sale of my unit?
En Costa Rica, no se aplica este impuesto. Compare: Panamá 10%, E.E.U.U. 15%, Máxico 32%. Cuando usted vende su unidad, puede hacer un traspaso de sus acciones a la compañía que apropia su unidad. A menos que usted este dedicado a la venta de acciones, usted puede calificar para un tratamiento de ganancias sobre el capital, no el impuesto.
Algo más que deba saber acerca de impuestos?
else on taxes?
De hecho, si. Si una crea una compañía, la venta de acciones de esa compañía que es dueña directa de la unidad (en efecto, la venta de su unidad), no está sujeto a impuestos de E.E.U.U. hasta que devuelva los procedimientos de la venta a los Estados Unidos; como distribución de su compañía a usted mismo. En este momento, habrán impuestos con tarifas ordinarias.
Tip No. 1: Realice un prástamo para usted mismo para su compañía de Costa Rica, y devuelva hasta un 90% de su inversión a su impuesto gratis virtual de los E.E.U.U., al mismo tiempo retenga las ganancias en su compañía para inversiones futuras.
Tip No. 2: Piense en la propiedad de Costa Rica que adquirió, estructurada apropiadamente, como cuenta de retiro ilimitada. Puede contribuir el monto que desee y diferir impuestos hasta que realice retiros. Una ventaja. Usted no debe esperar hasta tener 65 para hacer retiros.
Negociaciones normales que gustan a nuestros abogados:
Por favor consulte a su abogado sobre impuestos y a un contador sobre un plan de impuestos personal, las circunstancias varían según el individuo y deben ser tomadas en consideración. Nosotros no ofrecemos consulta legal.
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